[인터뷰①] 부동산 절세 가이드 ‘자본가’ 이승현 세무사 “부동산 법인, 대출한도 늘리고 절세효과 있어”
[인터뷰①] 부동산 절세 가이드 ‘자본가’ 이승현 세무사 “부동산 법인, 대출한도 늘리고 절세효과 있어”
  • 데일리타임즈 김보령, 이예림 기자
  • 승인 2019.07.05 10:44
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현 진진세무회계사무소 대표회계사이자 부동산절세연구소 소장인 이승현 세무사(필명 자본가). / 사진=박현호
현 진진세무회계사무소 대표회계사, 부동산절세연구소 소장인 이승현 세무사(필명 자본가). / 사진=박현호

“개인, 법인을 결정해 절세 방법을 찾는 것은 개인의 자유로운 선택이다”
현 진진세무회계사무소 대표회계사이자 부동산절세연구소 소장인 이승현 세무사(필명 자본가)는 “각자의 상황에 맞게 적법한 테두리 안에서 절세 방법을 찾는 것을 적극 추천한다”고 말했다. 아무리 양도 차익을 많이 낸들 세금으로 다 나간다면 소용이 없다. 그런 만큼 부동산 투자의 성공이 ‘절세’에 달렸다고 해도 과언이 아니다. 2019년 부동산 세법 개정에 따라 절세 전략을 잘 짜야 한다. 그런데 기초 지식 없이 노하우를 얻기가 어렵다. 이승현 씨는 부동산 세금 관련 지식을 쉽고 편하게 알려주는 세무사로 유명하다. ‘쉽고 전략적인 부동산 절세 가이드’를 자처하는 그를 지난 2일 만났다.

-다주택자 경우 하나의 절세 방안으로 부동산 법인을 설립해 투자하는 경우가 늘었다. 편법은 아닌가.
부동산 사업을 할 때 개인으로 할지 법인으로 할지는 개인의 자유로운 선택이라고 본다. 과세체계가 어느 한쪽으로 유리하게 설계되어 있지 않기 때문에 각자의 상황에 맞게 탈세가 아닌 절세를 선택하는 것은 적극 추천한다.

-이 경우 구체적으로 절세, 대출 면에서 어떤 장점이 있는 건가.
조정대상지역의 다주택자 양도세가 중과되면서 최고 68.2%에 육박하는 세금을 내야 하는 상황이 되었다. 그런데 법인으로 부동산을 매매하면 중과세 적용을 받지 않는다. 법인세 10~20% 정도에 주택을 거래할 때의 추가법인세 10%를 더해서 총 20~30% 세율만 부담하면 된다.
단기 매매의 경우에도 법인이 더 유리하다. 개인은 주택을 1년 내 매매 시 40%, 토지나 상가를 1년 내 매매 시 50%, 2년 내 매매 시 40%의 높은 양도세를 적용 받는다. 하지만 법인은 어제 사서 오늘 팔더라도 단기 매매 중과세율이 없다.
작년 9.13 대책 이후 부동산 법인 투자가 늘어난 데는 대출이 유리한 이유가 크다. 개인 다주택자의 대출 규제가 강화된 데 반해 법인은 다주택 여부와 상관 없이 최대 80%까지 대출이 나온다.

-그렇다면 법인 부동산 투자의 단점은 없나. 
개인보다 훨씬 더 자금을 명확하게 관리해야 한다. 법인에서 부동산을 팔아 이익이 남을 경우 그 잉여금을 마음대로 내 계좌로 가져올 수 없다. 함부로 가져오면 가지급금이라고 해서 세법상 불이익을 준다. 법인 돈을 가져올 때는 급여, 배당, 퇴직금 등으로 세금을 다 내고 가져와야 한다. 
또 다른 법인의 단점은 소득이 낮은 구간에서 개인에 비해 절세 효과가 크지 않다. 개인은 낮은 양도 차익에는 낮은 세율을 적용한다. 예를 들어 양도 차익 1200만원 이하는 세율 6%다. 이에 반해 법인은 양도 차익 2억 이하는 세율 10%, 양도 차익 2억 초과는 세율 20%를 적용한다. 금액이 작으면 작을수록 개인이 법인보다 유리한 구간이 생긴다. 
법인은 세무수수료, 법무수수료 같이 추가 비용 생기는데, 법인을 만들어 놓고 활용을 못 하면 이런 비용도 부담이 된다. 이 외에도 법인으로 부동산 임대를 하면 세입자 입장에서 생소하다 보니 거부감이 들 수 있다. 공인중개사와 잘 이야기해서 임차인이 안심할 수 있도록 사전 조치가 필요하다.

-개인과 법인 모두 각각의 장점이 있는데, 어느 정도 규모가 될 때 법인 설립이 유리한가. 
연 임대소득 1억이 넘어가면 개인보다 법인이 유리한 경우가 생긴다. 양도소득 측면에서는 조정대상지역에서 양도소득 1억 미만이라도 법인이 더 유리한 경우가 있다. 비조정지역이라면 한 해에 양도차익이 1억원 이상이 날 경우 법인 설립을 고려하는 것이 좋다.
그런데 법인, 개인의 사업자 형태를 선택할 때 단순히 임대소득, 양도소득만 가지고 판단하기는 어렵다. 개인의 상황에 따라 달라질 여지가 상당히 크기 때문이다. 예를 들어 서울에 양도차익이 큰 집을 한 채 보유 중이라면 매매 시 1세대 1주택 비과세를 혜택을 받을 수 있다. 그런데 다른 주택을 추가로 구매하게 되면 기존 주택의 비과세 혜택이 사라지므로 큰 양도차익에 따라 많은 양도소득세가 부과된다. 이 경우 내 임대소득이나 양도차익에 관계 없이 기존 집의 비과세를 유지하기 위해 법인을 선택한다.
또 개인의 부동산을 합산해 종합부동산세가 과다하게 나오는 경우 법인을 설립해 주택을 추가 취득하는 방법을 고려해봐라. 개인과 법인의 종부세 합산 과세가 안 되기 때문에 절세 효과를 얻을 수 있다.

-법인 운영의 노하우나 유의할 점은 무엇인가.  
급여, 배당, 퇴직금의 세율이 다르므로 법인의 잉여금을 어떤 방법으로 잘 조합해 개인화시킬 것인지에 따라 절세가 결정된다. 또 법인이 돈을 쓸 때는 반드시 증빙을 갖춰 소명할 준비를 해야 한다. 증빙이 제대로 안 되면 대표이사가 가져간 걸로 판단되어 개인 소득세를 더 내게 된다.
대표이사 주소지, 법인 본점, 자본금 등 법인 등기부 등본에 있는 사항이 바뀔 때마다 ‘변경 등기’를 해야 한다. 놓치지 쉬운 것이 중임에 대한 것이다. 임원으로 계속 등재가 되어 있더라도 3년마다 중임으로 변경 등기를 해야 과태료를 물지 않는다.

-부동산 법인이 계속 늘어난다면 정부 규제가 이쪽도 강화될 수 있지 않을까. 어떻게 보나.
개인투자자들이 지속적으로 법인을 통해서 양도세, 종부세 절감을 하면 법인에 대한 추가 규제가 들어올 수 있다. 2014년부터 정부에서 개인의 양도세를 낮추면서 법인도 주택, 비사업용 토지 등을 거래할 때 양도소득의 추가 세율을 30%에서 10%로 낮췄다. 그런데 앞으로 법인 규제가 강화되면 다시 30%로 올릴 수도 있다. 면밀히 계속 살펴봐야 한다.
개인 대출 규제가 사업자 대출, 매매사업자 대출 등 계속해서 강화되고 있기 때문에 법인 대출도 마음 놓고 있을 수 없다. 정부가 마음만 먹으면 규제할 수 있으니 예의 주시해야 한다.

 

‘자본가’ 이승현 세무사는 7월 11일 목요일 스페이스캔버스에서 ‘2019년 개정 세법과 부동산 절세 전략’을 강의한다. 강의에 앞서 반드시 알아야 할 개정 사항과 절세 전략을 미리 들어봤다.

 

>>[인터뷰②] 에서 계속



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