[인터뷰②] 부동산 절세 가이드 ‘자본가’ 이승현 세무사 “비과세 요건을 활용해 부동산 절세를 노릴 것”
[인터뷰②] 부동산 절세 가이드 ‘자본가’ 이승현 세무사 “비과세 요건을 활용해 부동산 절세를 노릴 것”
  • 데일리타임즈 백승이, 이예림 기자
  • 승인 2019.07.10 02:56
  • 댓글 0
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현 진진세무회계사무소 대표회계사, 부동산절세연구소 소장인 이승현 세무사(필명 자본가). / 사진=박현호
현 진진세무회계사무소 대표회계사, 부동산절세연구소 소장인 이승현 세무사(필명 자본가). / 사진=박현호

“개인, 법인을 결정해 절세 방법을 찾는 것은 개인의 자유로운 선택이다”

현 진진세무회계사무소 대표회계사이자 부동산절세연구소 소장인 이승현 세무사(필명 자본가)는 “각자의 상황에 맞게 적법한 테두리 안에서 절세 방법을 찾는 것을 적극 추천한다”고 말했다. 아무리 양도 차익을 많이 낸들 세금으로 다 나간다면 소용이 없다. 그런 만큼 부동산 투자의 성공이 ‘절세’에 달렸다고 해도 과언이 아니다. 2019년 부동산 세법 개정에 따라 절세 전략을 잘 짜야 한다. 그런데 기초 지식 없이 노하우를 얻기가 어렵다. 이승현 씨는 부동산 세금 관련 지식을 쉽고 편하게 알려주는 세무사로 유명하다. ‘쉽고 전략적인 부동산 절세 가이드’를 자처하는 그를 지난 2일 만났다.

 

-세법 개정으로 다주택자 부동산 규제가 더 강화됐다. 다주택자 절세 방안은 무엇인가.

집을 두 채 이상 가지고 있는 다주택자들에 대한 양도소득세 중과세가 증가하면서 부담이 가중되고 있다. 중과세를 피하고 양도소득세를 줄이기 위해서는 비조정대상지역에 있는 부동산부터 매도하고, 주택 수를 줄이는 게 관건이다. 즉 마지막에 조정대상지역의 주택을 매도하는 것이 유리하다.

조정대상지역 내 다주택자는 2018년 4월 1일 이후 양도분부터 2주택 또는 주택과 조합원입주권을 각각 보유한 경우의 해당 주택은 누진세율(6~42%)에 10%p를 더하여 중과(16~52%)하고, 3주택 이상 또는 주택과 조합원입주권의 합이 3인 경우의 해당 주택은 누진세율(6~42%)에 20%p를 더하여 중과(26~62%)하도록 세율을 신설하였다. 조합원 입주권을 보유한 경우, 주택 수 산정에는 포함되지만 조합원입주권을 매도할 때는 중과세가 적용되지 않으니 조합원입주권을 먼저 매도하는 것도 절세의 방법이다.

한편 조정대상지역의 부동산을 두 채 이상 가지고 있다면 먼저 파는 주택은 세금을 많이 낼 수밖에 없다. 이 경우 전용면적 85㎡ 이하의 주택이라면 장기일반민간임대주택으로 등록하여 8년 이상 임대 시 장기보유특별공제 50%, 10년 이상 임대 시 장기보유특별공제 100% 감면을 활용하는 방법이 있다. 단 그동안 등록한 임대주택에는 가액기준이 없이 면적 기준으로 과세 특례를 적용하였지만 2018년 9월 13일 이후 조정대상지역에서 신규 취득할 경우 85 이하라도 기준시가 6억 원 이상일 경우에는 혜택을 못 받기 때문에 이전에 취득한 주택이라면 지금이라도 등록하길 바란다.

 

-2021년부터 바뀌는 다주택자 양도세 요건은?

2021년부터는 집을 두 채 이상 보유한 다주택자가 한 채만 남기고 다른 주택들을 처분하더라도 1주택자가 된 시점부터 2년간 집을 더 보유해야 양도소득세를 내지 않는다. 기존 다주택자들이 누렸던 1세대 비과세 혜택을 적용받고 싶다면 2020년까지 양도 차액이 큰 주택을 매도하는 것이 절세의 방법이다.

 

-부동산 세법 개정안에 따르면 1주택자의 경우도 취득과 양도시기에 따라 비과세 요건이 다르다. 1주택자의 절세 방법은 무엇인가.

1세대 1주택에 대한 비과세 요건이 강화된 규정 외에도 앞으로 세법 개정은 계속될 예정이기 때문에 부동산 매도 시 본인의 요건을 정확하게 파악해야 한다. 대표적으로 개정이 예정된 세법은 지금까지 9억 원 넘는 고가 1주택은 거주기간 요건 없이 보유 기간에 따라 최대 80%까지 장기보유특별공제를 적용하고 있지만 내년부터는 거주 요건이 갖춰지지 않는다면 최대 30%라는 낮은 공제가 적용된다는 것이다. 그러므로 2019년 12월 31일 이전에 양도해야 절세 혜택을 받을 수 있다.

1세대 1주택의 경우, 종전 주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득했을 때 일시적으로 2주택이 되는 상황이 발생할 수 있다. 이 경우 일정 시간을 배려하여 기존주택을 양도세 비과세 혜택으로 처분할 수 있는 특례조항이 있다.

종전 주택 보유기간이 2년 이상이고 새로운 주택 취득 이후 3년 이내 종전 주택을 처분, 종전의 주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하면 비과세 요건이 충족된다.

단, 조정대상지역 내 종전 주택 보유자가 9.13 대책 이후 조정대상지역 내 주택을 취득할 경우 종전 주택 양도 허용 기간이 2년으로 단축된 점을 주의하자.

 

-평생 무주택이나 1주택자일 순 없지 않을까? 1가구 2주택일 경우 양도세를 면제받는 경우가 있다고 들었다.

위와 같은 방법으로 계속해서 1세대 1주택을 유지해 비과세로 주택을 갈아타는 방법이 있다. 하지만 고가주택을 매수하여 거주하지 못하고 임대를 주는 상황이 생긴다면 비과세 거주요건이 충족되지 않는다. 이 경우 구청에 임대사업자로 등록하여 4년(단기) 또는 8년(장기) 임대를 등록하고 거주요건 2년을 면제받아 4년, 8년 뒤에 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

-내년부터 임대소득 2000만원 이하는 별도 신고해야하는 것으로 들었다. 무직자(피부양자)일 경우 건강보험료가 늘어나지 않을까하는 우려가 있다. 현명한 절세법은?

기존 다주택자는 소형주택인 전용 85 이하, 기준시가 3억 원 이하 주택을 전세로 임대했을 경우 과세 대상이 아니었는데 올해 전용 40 이하, 기준시가 2억 원으로 소형주택의 기준이 강화되면서 전세를 주더라도 세금이 발생하게 되었다. 만약 주부일 경우 세금이 발생하면서 남편의 피부양자로서 자격을 박탈당하고 건강보험료를 납입해야 한다면 구청에 임대사업자로 등록해 건강보험료를 일부 감면받을 수 있다.

 

-일반인이 느끼기에 부동산 세법이 너무 방대하고 어렵다. 전문가에게 맡기는 것만이 능사인가. 개인이 좀 더 쉽게 접근할 수 있는 팁이나 노하우는 없나.

양도소득세 관련 세법 개정으로 인한 개인 상담이 늘고 있다. 세무사와의 상담이 부담스럽다면 공공 서비스를 적극적으로 활용하길 권한다. 국세청 콜센터 126에선 무료 세무 상담이 가능하며 국가법령정보센터 홈페이지에서 개정 법령을 확인할 수 있다. 홈텍스 홈페이지의 일대일 질의응답을 통해 맞춤 상담을 받는 것도 좋은 방법이다.

 

‘자본가’ 이승현 세무사는 7월 11일 목요일 스페이스캔버스에서 ‘2019년 개정 세법과 부동산 절세 전략’을 강의한다. 강의에 앞서 반드시 알아야 할 개정 사항과 절세 전략을 미리 들어봤다.

 

 



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